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올해 초만 해도 집값은 오를 것이라는 분위기가 압도적이었습니다. 그런데 불과 석 달 사이에 판도가 완전히 달라졌습니다. 2026년 주택 매매가격을 두고 1월 조사에서는 시장 전문가의 81%, 공인중개사의 76%가 상승을 전망했지만, 4월 조사에서는 각각 56%, 46%로 크게 줄었습니다. 한 해의 부동산 시장 전망이 이처럼 단기간에 크게 바뀐 것은 이례적인 일입니다. 지금 이 변화의 배경과 하반기 시장을 움직일 핵심 변수를 짚어봅니다.
4월 조사 기준 시장 전문가는 56%가 상승을 예상한 반면, 공인중개사는 54%가 하락을 전망했습니다. 양측 응답 비율 차이는 ±10% 내외로, 어느 한쪽으로 쏠리기보다는 의견이 맞서는 양상입니다. 이처럼 팽팽하게 엇갈린 전망은 시장 자체가 그만큼 불확실하다는 신호이기도 합니다.
주택 매매가격은 올해 2월까지 상승 흐름을 이어갔지만, 2월 12일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 방침이 발표되고 하반기 세금 인상 가능성이 부각되면서 분위기가 반전됐습니다. 실제로 서울 아파트 매물은 1월 말 6만2991건에서 4월 6일 기준 8만2519건으로 31.0% 급증했습니다.
서울에서 오래 살아온 블로거의 눈에, 이번 분위기 반전은 꽤 인상적입니다. 불과 몇 달 전까지만 해도 "집값은 무조건 오른다"는 말이 당연하게 통용됐는데, 양도세 중과 하나가 이렇게 시장 심리를 바꿔놓을 수 있다는 것이 놀랍습니다. 특히 서울 강남권은 먼저 오르고 나중에 식는 '아랫목' 지역인데, 이번에는 강남부터 먼저 하락했다는 점이 심상치 않습니다. 시장이 정책에 얼마나 민감하게 반응하는지 새삼 실감하게 됩니다.
수도권 주택가격이 오를 것이라는 응답은 시장 전문가가 93%에서 72%로, 공인중개사는 84%에서 66%로 감소했습니다. 상승폭에 대해서는 시장 전문가는 1~3%를, 공인중개사는 0~1%를 예상하는 의견이 많았습니다.
비수도권의 경우 시장 전문가 59%, 공인중개사 53% 모두 하락을 예상했습니다. 지방 시장은 이미 수급 불균형과 인구 감소라는 구조적 문제를 안고 있어 단기 반등을 기대하기 어렵다는 분석입니다.
블로거는 이 대목에서 서울과 지방의 양극화가 더 심화되는 것 아닌가 하는 걱정이 생깁니다. 서울에 살면서 느끼는 것은, 집값이 오를 때는 서울만 더 빠르게 오르고, 내릴 때는 지방이 먼저, 더 많이 내린다는 패턴입니다. 강남3구와 용산구는 5주 연속 하락세를 이어간 반면, 노원구·구로구 등 외곽 지역은 0.2%대 상승을 기록하며 대출 규제 영향으로 고가 아파트 시장 진입이 어려워진 수요자들이 중저가 지역으로 이동한 결과로 풀이됩니다. 서울 안에서도 또 다른 양극화가 진행되고 있다는 점, 주목해야 할 흐름입니다.
올해 하반기 주택시장에 가장 큰 영향을 미칠 정책으로 전문가의 27%, 중개사의 33%가 다주택자 양도세 중과를 첫 번째로 지목했습니다. 오는 7월 발표될 세제 개편안에서 보유세 실효세율이 오르고 비거주 1주택자의 장기보유특별공제가 강화된다면, 강남이나 한강변 고가 주택을 보유한 고령층을 중심으로 다운사이징 매물이 출회돼 가격 하락 요인으로 작용할 수 있다는 전문가 분석도 나옵니다.
가격 상승 요인으로는 주택 공급 부족과 공사비 증가 등에 따른 분양가 상승을, 가격 하락 요인으로는 대출 규제로 인한 자금 조달의 어려움과 세금 부담을 꼽았습니다. 공급은 줄고, 세금과 대출 규제는 강해지는 — 이 두 힘이 맞부딪히는 구조가 2026년 하반기 시장의 본질입니다.
블로거는 이 상황이 실거주자 입장에서 참 난감하다고 솔직하게 말합니다. 집을 사자니 세금 부담이 커지고, 기다리자니 공급 부족에 전셋값이 치솟을 것 같고, 어느 쪽도 마음 편하게 선택하기 어려운 상황입니다. 연구소는 올해 가장 큰 화두는 세제 개편이 될 것이라며, 정책의 세부 내용과 시장의 반응에 따라 올해 주택시장은 변곡점을 맞을 가능성이 높다고 밝혔습니다. 결국 7월 세제 개편안의 내용이 하반기 집값의 방향을 결정할 가장 중요한 순간이 될 것 같습니다. 실거주 목적이라면 급매물을 노리되, 투자 목적이라면 세제 개편 내용이 확인되는 하반기 이후를 기다리는 것이 현명한 선택일 수 있습니다.
올해 부동산 시장은 단순히 '오른다, 내린다'로 단정 지을 수 없는 복잡한 국면에 접어들었습니다. 세제 개편, 공급 부족, 대출 규제, 금리 방향 — 이 네 가지 변수가 어떻게 맞물리느냐에 따라 하반기 집값의 방향이 결정될 것입니다. 내 집 마련을 고민 중이라면, 지금은 서두르기보다 시장의 흐름을 차분하게 지켜보는 것이 필요한 시점입니다.
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